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南京医**:拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

时间:2018-01-14 07:13来源:网络整理 作者:www.enmxs.cn
南京医**(600713)公告正文:南京医**:拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

南京医**:拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告 公告日期 2014-08-16         南京医**股份有限****拟出租

雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产市场租金

                评估报告


         信苏资评报字(2014)第 020 号




    上海立信资产评估有限****江苏分****
              二 O 一四年八月五日
                                             南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告



                                        南京医**股份有限****拟出租
               雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产市场租金
                                                                     评估报告

                                                    信苏资评报字(2014)第 020 号


                                                                            目 录


上海立信资产评估有限****江苏分**** 签字注册资产评估师声明 .......................................... 2
评估报告 ..................................................................................................................................................... 4
摘要.............................................................................................................................................................. 4
评估报告 ..................................................................................................................................................... 6
  一、委托方单位及产权持有单位概况 .............................................................................................. 6
  二、评估对象及其基本情况 ............................................................................................................... 7
  三、评估目的.........................................................................................................................................11
  四、价值类型及其定义 .......................................................................................................................11
  五、评估基准日 ....................................................................................................................................11
  六、评估依据........................................................................................................................................ 12
  七、评估方**........................................................................................................................................ 14
  八、评估中的假设和限**条件 ......................................................................................................... 14
  九、评估程序实施过程和情况 ......................................................................................................... 14
  十、评估结论........................................................................................................................................ 15
  十一、特别事项说明........................................................................................................................... 15
  十二、评估报告使用限**说明 ......................................................................................................... 15
  十三、评估报告提出日期 .................................................................................................................. 16
  十四、注册资产评估师签章、评估机构盖章和**定代表人签章 ............................................ 16
评估报告附件 .......................................................................................................................................... 18




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                      南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告




             上海立信资产评估有限****江苏分****

                         签字注册资产评估师声明


         本声明系信苏资评报字(2014)第 020 号评估报告不可分割的部分。



     我们接受委托,根据国家有关资产评估的规定,按照公认的评估方**,对南京医**股
份有限****拟出租的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产的市场租金进行了评估。我们
谨就本项评估声明如下:

     1、我们在执行本评估业务中,遵循了相关**律**规和资产评估准则,恪守了独立、
客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,
并对评估结论合理**承担相应的**律责任。

     2、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认;所提供资料的真实**、
合****、完整**、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

     3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

     4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对
象及其所涉及资产的**律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的**律权
属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求。上述工作并不构成对评估对象及所涉及资产的**律
权属的任何保证。

     5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
     6、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限**,
评估报告使用者应当充分考虑评估报告**孛鞯募偕琛⑾薅ㄌ跫⑻乇鹗孪钏得骷捌涠云
估结论的影响。

     7、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参考依据。
我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的,仅在评估报
告载明的评估基准日后一年内有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和


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                         南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

市场变化情况合理确定评估报告使用期限,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师
及其所在评估机构无关。

     8、注册资产评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的
保证。

     9、为了合理地正确使用本评估报告,我们提请评估报告使用者密切关注本报告的“评
估中的假设和限**条件”、“特别事项说明”和“评估报告使用限**说明”。

     10、 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交国有资产监督管理
机构、相关监管机构和部门使用,本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关
政府管理部门或依据**律需公开的情形外,未经本评估****许可,报告的全部或部分内容
不得发表于任何公开的媒体上。




                                            - 3 -
                       南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告




                    南京医**股份有限****拟出租
       雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产市场租金
                                     评估报告
                                         摘要


        以下内容摘自评估报告,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读评估报
    告全文。


    本****—上海立信资产评估有限****江苏分****接受南京医**股份有限****的委托,
根据国家有关资产评估规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的评估方**,
为南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产的需要,对拟出租
房地产于评估基准日 2014 年 6 月 30 日的市场租金进行了评估。
    本****评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查和
询证,对委估资产截至 2014 年 6 月 30 日的市场租金作出了公允反映。现将评估情况及评
估结果报告如下:
    本次评估对象为南京医**股份有限****拟出租的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地
产市场租金,评估范围为拟出租的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产,建筑面积共计
为 38320.05 平方米,及相应分摊的土地使用权面积。主要结构形式有为混合、砖木、钢混
结构,楼层为地上一至三层。委估资产分布在雨**台区小行里尤家凹 1 号。
    委托评估的评估对象及评估范围与经济行为涉及的评估对象及评估范围一致。
    评估基准日:2014 年 6 月 30 日。
    评估目的:南京医**股份有限****拟将雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产出租,
需了解拟出租房地产于评估基准日 2014 年 6 月 30 日的市场租金,作为南京医**股份有限
****招商租赁的参考依据。
    价值类型:市场价值。
    评估方**:市场比较**。
    评估结论:
    经评估,南京医**股份有限****委托评估的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产(建
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                       南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

筑面积共计为 38320.05 平方米)于评估基准日 2014 年 6 月 30 日的年化租金评估值为人民
** 1256.93 万元,大写人民**壹仟贰佰伍拾陆万玖仟叁佰元整。

    此评估结果是在本报告中陈述的评估假设和限**条件下得出的,评估结果的适用受其
限**和约束。
    本报告评估结论使用有效期一年,从资产评估基准日 2014 年 6 月 30 日起计算,至 2015
年 6 月 29 日有效。
    特别事项说明:
    1、委估资产的土地使用权证上的使用权人、房屋所有权证上的所有权人均为南京压缩
机股份有限****,根据委托方提供的资料,南京医**股份有限****与南京压缩机股份有限
****签订了位于小行尤家凹 1 号厂区的房屋及土地的租赁合同,租期为 20 年,租赁合同的
期限为 2008 年 5 月 18 日至 2028 年 5 月 17 日。根据租赁合同,南京压缩机股份有限****
同意南京医**股份有限****将租赁范围内的建筑物、附属物、配套设施和土地全部或部分
转租给南京医**股份有限****投资的企业或其他关联企业或南京医**股份有限****引进的
入园企业。
    2、委估资产房屋所有权证上的建筑面积合计为 31593.91 平方米。本次评估对象房屋
中部分房屋经过改造,改造后的房屋总建筑面积即本次评估建筑面积为 38320.05 平方米
(未改造的以证载面积为准,已改造的房屋建筑面积为委托方提供并经评估人员现场核
实),本次评估假设这些改造均为合**。
    3、本次评估的租金是委估资产在评估基准日的市场租金,其价格未考虑相关税费。
    为了正确使用评估结论,请报告使用者密切关注本报告中的“注册资产评估师声明”、
“评估中的假设和限**条件”。




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                        南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告



                    南京医**股份有限****拟出租

       雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产市场租金

                                      评估报告

                            信苏资评报字(2014)第 020 号


南京医**股份有限****:
    本****—上海立信资产评估有限****江苏分****接受南京医**股份有限****的委托,
根据国家有关资产评估规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的评估方**,
为南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产的需要,对拟出租
房地产于评估基准日 2014 年 6 月 30 日的市场租金进行了评估。
    本****评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查和
询证,对委估资产于 2014 年 6 月 30 日的市场租金作出了公允反映。现将评估情况及评估
结果报告如下:


    一、委托方及产权持有单位概况

     委托方单位概况:
     名称:南京医**股份有限****
     类型:股份有限****(上市)
     住所:南京市雨**台区小行里尤家凹 1 号
     **定代表人:陶昀
     注册资本:69358.068 万元整
     成立日期:1994 年 01 月 25 日

     营业期限:1994 年 01 月 25 日至******

    经营范围:中成**、化学原料**、化学****剂、**生素原料**、**生素**剂、生化**
品、生物**品、精神**品(限二类)、医疗用毒****品;II、III 类医疗器械(植入类产品、
体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外)****;预包装食品、散装食品批发与零售;保健食
品****;普通货物运输;百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料****;室内装

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                         南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

饰服务;房屋出租;兴办各类企业项目投资开发;经营进出口业务(国家限定企业经营或
禁止进出口的商品和技术除外);信息咨询服务。(依**须经批准的项目,经相关部门批准
后方可开展经营活动)
     产权持有单位概况:
     名称:南京压缩机股份有限****
      类型:股份有限****
      住所:南京市江宁区江宁滨江开发区锦文路 21 号
      **定代表人:李培生
      注册资本:3018.1 万元整
      成立日期:1993 年 09 月 28 日
      营业期限:1993 年 09 月 28 日至 2076 年 12 月 19 日
     经营范围:汽车改装、**造。气体压缩机、气力输送系统及成套****、净化******造、
****;压力容器设计、生产、****;工业生产原料、汽车****;装卸服务;科技开发、咨
询服务;实业投资;自营或****各类商品及技术的进出口业务(国家限定****经营或禁止
进出口的商品或技术除外);物业管理服务;贵金属****。(依**须经批准的项目,经相关
部门批准后方可开展经营活动)
     其他评估报告使用者:
    本评估报告的使用者限**为:
    本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交评估主管部门审查使用,本
评估报告的使用权归委托方所有。


    二、评估对象及其基本情况

    本次评估对象为南京医**股份有限****拟出租的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地
产市场租金,评估范围为拟出租的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产,建筑面积共计
为 38320.05 平方米,及相应分摊的土地使用权面积。主要结构形式有混合、砖木、钢混结
构,楼层为地上一至三层。委估资产分布在雨**台区小行里尤家凹 1 号。
    委估资产的土地使用权证上的使用权人、房屋所有权证上的所有权人均为南京压缩机
股份有限****,根据委托方提供的资料,南京医**股份有限****与南京压缩机股份有限公
司签订了位于小行尤家凹 1 号厂区的房屋及土地的租赁合同,租期为 20 年,租赁合同的期
限为 2008 年 5 月 18 日至 2028 年 5 月 17 日。
    委估资产房屋所有权证上的建筑面积合计为 31593.91 平方米。本次评估对象中部分房

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                           南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

屋经过改造,改造后的房屋总建筑面积为 38320.05 平方米。
      1、土地使用权证(大证)登记情况如下:
      编号:宁雨国用(2004)第 04440 号
      土地使用权人:南京市压缩机股份有限****
      坐落:雨**台区小行里尤家凹 1 号
      地号:14100125001
      地类(用途):工业
      使用权类型:出让
      终止日期:2054 年 07 月 1 日
      使用权面积:172332.8 平方米
      发证日期:2004 年 06 月 16 日
      2、房屋所有权证登记情况如下:
         本次评估   证载建筑                                证载房屋总     证载所     证载设
序号                              证载幢号    证载结构
         建筑编号   面积(m2)                                层数         在层数     计用途
                                                                                     工具车
  1     9#办公楼      985.80     25          混合          一             1
                                                                                     间
                                                                                     加工中
  2     10#办公楼    1267.28     26          混合          一             1
                                                                                     心
                                                                                     大件车
  3     11#办公楼    4415.08     30、31      混合          一、二         1、1-2
                                                                                     间
                                                                                     总装车
        12#办公楼    6320.00     33、33-1    混合          一、二         1、1-2
                                                                                     间
  4                                                                                  总装车
        12#—1        145.60     33-2        混合          一、二         1、1-2     间办公
                                                                                     室
                                                                                     小件车
        15#办公楼     655.20     40          混合          一             1
                                                                                     间
                                                                                     成品包
  5     15#-1        1128.40     41          混合          一             1
                                                                                     装间
                                                                                     油漆车
        15#-2        1128.40     40          混合          一             1
                                                                                     间

  6     16#办公楼    2326.68     66          钢混          一             1          零件库

                                                                                     新产品
        17#办公楼     924.56     63          混合          一、二         1、1-2
                                                                                     实验室
  7
                                                                                     新产品
        17#-1         962.29     63-1        混合          一、二         1、1-2
                                                                                     车间
                                                                                     螺杆车
  8     19#办公楼    1697.28     46          混合          一、二         1、1-2
                                                                                     间
                                                                                     派尼尔
  8     20#办公楼    1503.84     45          混合          一、二         1、1-2
                                                                                     大车间

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                                南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告


                                                                                              危险品
  10     26#楼           317.15    34、35         砖木              一              1
                                                                                              库
                                   48、48-1、
                                                                                              冷作车
  11     21#办公楼      3546.80    48-2、48-3、 混合、砖木          一、二          1、1-2
                                                                                              间
                                   49
         22#-1 办公                                                                           木模车
                         637.56    55             砖木              二              1-2
         楼                                                                                   间
         22#-2 办公
  12                     628.18    53、53-1       砖木              一              1         木模库
         楼

         22#-3           101.53    56             砖木              一              1         木材库

         18#楼南侧                                                                            螺杆办
  13                     562.31    64             混合              三              1-3
         3 层办公楼                                                                           公楼
         19#楼南侧                                                                            滑片车
  14                     409.80    47             混合              一              1
         一层建筑                                                                             间
         21#楼北侧
  15                     627.30    50             砖木              一              1         基建库
         建筑
                                                                                              包装箱
         21#楼北侧
  16                      41.87    50-1           砖木              一              1         厂操作
         建筑
                                                                                              间
         乙炔气瓶
  17                      80.30    51、52         砖木              一              1         乙炔房
         库
         热处理车                                                                             热处理
  18                     677.34    62             混合              一              1
         间                                                                                   车间
         热处理生
                                                                                              热处理
  19     活间+3 号       503.36    39             混合              二              1-2
                                                                                              生活间
         配电房

       小计            31593.91

       3、拟出租房地产的具体状况
       评估对象位于南京市雨**台区小行里尤家凹,其东至西春路,西至凤台南路,南至绕
城高速,北至软件大道,委估对象所在的小行路北与软件大道连通,南至远锦集团附近,
南面不连通其他道路。根据现场勘查,评估对象位于小行里南京****健康产业园内,北距
软件大道约 450 米,附近有 26 路、 96 路、120 路、127 路、 153 路、155 路、158 路、822
路公交车经过,距离地铁小行站约 850 米;周边配套设施较齐全,有银行、饭店、****等
商业设施,附近企业有天保驾校小行分校、远锦集团、建工集团等,向东有铁心桥工业园。
       拟出租房屋的现状情况如下:
        本次评估     评估建筑 改造情                   层高    结
序号                                        总层数                              装修               现状
        建筑编号     面积(m2) 况                     (m)   构
                                                                         外墙抹灰,平顶,方
                                                               混
 1      9#办公楼      1971.60     原状        2          4               正;室内有柱子、木   空臵车间
                                                               合
                                                                           窗、铁门(损坏)
        10#办公                                                混        清水墙,钢窗、铁门,
 2                    1267.28     原状        1          10                                   空臵厂房
        楼                                                     合        无柱子,内部大空间


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                           南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

     11#办公                          1(局部 2            混   铁门铁窗有损坏,顶
3                4415.08    原状                    10                               空臵
     楼                                 层)               合   上楼板
     12#办公                          1(局部 2            混
                 6320.00    原状                    10         铁门、窗,有损坏      空臵
     楼                                 层)               合
4
                                      1(局部 2            混
     12#—1       145.60    原状                    10         铁门、窗,有损坏      空臵
                                        层)               合
     15#办公                                              混
                 1267.20    原状         1          10         铁门、窗,有损坏      空臵
     楼                                                   合
                                                          混
5    15#-1       1128.40    原状         1          10         塑钢窗、铁门有损坏    空臵
                                                          合
                                                          混
     15#-2       1128.40    原状         1          10         塑钢窗、铁门有损坏    空臵
                                                          合
     16#办公                                              钢
6                2326.68    原状         1          10         弧形建筑、卷帘门、    空臵
     楼                                                   混
     17#办公                         1(局部 2            混
                  924.56    原状                    10         钢门钢窗              空臵
     楼                                 层)              合
7
                                     1(局部 2            混
     17#-1        962.29    原状                    10         钢门钢窗              空臵
                                        层)              合
     19#办公                扩建未                        混   外墙陶土板装饰,彩
8                2648.00                 2           5                               现改造为 2 层
     楼                     装修                          合   铝窗、内部毛坯
                                                          局
                                                          部   外墙陶土板装饰,彩
     20#办公                扩建未
9                3282.00                 3          3.3   钢   铝窗、无门,内部毛    现改造为 3 层
     楼                     装修
                                                          结   坯
                                                          构
                                                               外墙经过装修贴外墙
                            扩建未                        混   砖,塑钢门窗;室内
10   26#楼        932.21                 2           4                               空臵
                            装修                          合   空臵、毛坯,2011 年
                                                               改造为 2 层
                                                          混
     21#办公                         1(局部 2            合   室内空臵,木窗铁门,
11               3546.80    原状                    10                              空臵厂房
     楼                                 层)              砖   有行吊
                                                          木
                                                               外墙贴外墙砖、铝合
     22#-1 办                                             钢                         内部无物,外墙
                  637.56    外装修       2           5         窗、无门,内部未装
     公楼                                                 混                         改造贴砖
                                                               修
                                                               外墙贴外墙砖、铝合
     22#-2 办                                             混
12               1247.78    外装修       2           5         窗、无门,内部未装    空臵
     公楼                                                 合
                                                               修
                                                               外墙贴外墙砖、铝合
                                                          混
     22#-3        101.53    原状         2           5         窗、无门,内部未装    空臵
                                                          合
                                                               修
     18#楼南
                                                          混
13   侧 3 层办    562.31    原状         3           3         铁窗                  **时出租
                                                          合
     公楼
     19#楼南
                                                          混
14   侧一层建     409.80    原状         1           9         大空间                空臵
                                                          合
     筑
     21#楼北                                              砖   坡顶、塑钢窗、铁皮
15                627.30    简装         1           3                               空臵
     侧建筑                                               木   门、吊顶、有水电



                                                 - 10 -
                              南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

       21#楼北                                              砖
 16                  555.87    原状         1         3          坡顶、彩钢瓦           空臵厂房
       侧建筑                                               木
       乙炔气瓶                                             砖   坡顶、木门木窗、毛
 17                  80.30     原状         1        2.8                                空臵
       库                                                   木   坯
                                          局部 2
       热处理车                                             砖   外墙抹灰、铁窗铁门、
 18                  677.34    原状     层,其他      9                               空臵
       间                                                   混   室内毛坯
                                          1层
       热处理生
                                        2(局部 1           混
 19    活间+3        503.36    原状                   3          铁门铁窗               空臵
                                           层)             合
       号配电房
       包装箱厂                                             砖
 20                  133.00    原状         1        2.6         坡顶、铝合窗、无门     空臵
       办公室                                               木

 21    原充电房      28.00     原状                                                     拆除

                                                            简
 22    原电工组      192.00    原状         1        2.6         坡顶、彩钢瓦           空臵
                                                            易
       大件车间                                             简
 23                  101.20    原状         1        2.6         彩钢瓦                 空臵
       镗床间                                               易
       大件车间                                             简
 24                  89.60     原状         1        2.6         彩钢瓦                 空臵
       镗磨刀房                                             易
       热处理披                                             简
 25                  107.00    原状         1        2.6         简易房                 空臵
       房                                                   易

合计建筑面积      38320.05



      委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。


      三、评估目的

      南京医**股份有限****拟将雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产出租,需了解拟出
租房地产于评估基准日 2014 年 6 月 30 日的市场租金,作为南京医**股份有限****招商租
赁的参考依据。


      四、价值类型及其定义

      本次评估的价值类型为市场价值。
      所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理**行事且未受任何强迫的情况下,评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。


      五、评估基准日

      本项目资产评估基准日为 2014 年 6 月 30 日。



                                                 - 11 -
                       南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

    六、评估依据

     (一)**规依据

   1. 《中华人民共和国企业国有资产**》(中华人民共和国第十一届全国人民代表大会
常务委员会第五次会议于 2008 年 10 月 28 日通过);

   2. 《中华人民共和国物权**》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会
议通过);

   3. 《中华人民共和国城市房地产管理**》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会
常务委员会第八次会议通过,2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二
十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理**〉的决定》修正);

   4. 《中华人民共和国城乡规划**》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委
员会第三十次会议于 2007 年 10 月 28 日通过);

   5. 《中华人民共和国土地管理**》;(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议通过);

   6. 国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办**》;

   7. 国资办发(92)第 36 号《国有资产评估管理办**施行细则》;

   8. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国务院国有资产监督管
理委员会国资产权[2006]274 号);

   9. 《企业国有资产监督管理**行条例》(中华人民共和国国务院令第 378 号);

   10. 国资委令第 12 号《企业国有资产评估管理**行办**》;

   11. 财政部第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》;

   12. 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

   13. 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);

   14. 南京市人民政府国有资产监督管理委员会 《关于印发的通知》(宁国资委企[2011]35 号);

   15. 其他有关**规和规定。

    (二)准则依据


                                          - 12 -
                        南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

    1. 中国注册******协会 2003 年 1 月 28 日发布的会协[2003]18 号《注册资产评估师关
注评估对象**律权属指导意见》;

    2. 财政部 2004 年 2 月 25 日发布的财企[2004]20 号《资产评估准则-基本准则》;

    3. 财政部 2004 年 2 月 25 日发布的财企[2004]20 号《资产评估职业道德准则-基本准
则》;

    4. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则-
评估报告》;

    5. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则-
评估程序》;

    6. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则-
业务约定书》;

    7. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则-
工作底稿》;

    8. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则-
不动产》;

    9. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类
型指导意见》;

    10. 中国资产评估协会 2008 年 11 月 28 日发布的中评协[2008]218 号《企业国有资产评
估报告指南》;

    11. 中国资产评估协会 2012 年 12 月 28 日发布的中评协[2012]248 号《资产评估职业道
德准则-独立**》。

         (三)产权依据
    1、南京医**股份有限****营业执照(复印件);
    2、南京压缩机股份有限****营业执照(复印件);
    3、土地使用权证、房屋所有权证(复印件);
    4、租赁合同(复印件);
         (四)取价依据
     1、委托方提供的资产清单及其他资料;

                                           - 13 -
                           南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

       2、评估人员现场勘察记录;
       3、评估人员市场调查收集的各类与评估相关的资料。


    七、评估方**

       根据本次评估对象的特**,采用市场比较**评估市场租金。
       市场**:是指根据替代原理,选择与估价对象属于同一供需圈,条件类似或使用价值
相似的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素
等条件与估价对象进行对照比较,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象价格的方**。
其计算公式为:
       委估对象租金=交易实例租金×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修
正系数×个别因素修正系数


    八、评估中的假设和限**条件

        1、 持续使用假设
       假定南京医**股份有限****委估的资产在评估目的实现后,将按照原来设定的使用目
的、使用方式,持续地使用下去。
   2、宏观经济环境相对稳定假设
       任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关,在本次评估时我们假定****
的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定。
   3、根据委托方提供的有关资料,本次评估假设委估资产不存在抵押权、典权等他项权
利及其他**定优先受偿权;
       4、委估资产房屋所有权证上的建筑面积合计为 31593.91 平方米。本次评估对象房屋
中部分房屋经过改造,改造后的房屋总建筑面积即本次评估建筑面积为 38320.05 平方米
(未改造的以证载面积为准,已改造的房屋建筑面积为委托方提供并经评估人员现场核
实),本次评估假设这些改造均为合**。




    九、评估程序实施过程和情况

       根据国有资产评估的有关规定,本项评估我们实施了必要的评估程序,现简要说明如
下:
       1、接受委托,签订评估业务约定书

                                              - 14 -
                       南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

    2014 年 7 月上旬,本****评估人员开始与委托方接洽,在了解了评估目的及委估资产
范围后与委托方于 2014 年 7 月 21 日正式签订了评估业务约定书。
    2、收集资料,由委托方提供委估资产申报明细表及相关资料
    评估工作开展以后,由委托方提供委估资产明细表及相关资料。我们听取了委托方有
关人员对企业情况以及委估资产现状的介绍。根据评估目的、评估范围及对象,确定评估
基准日,拟定评估方案和计划。
    3、对委估资产进行清查核实
    本****评估人员至委估资产所在地对委估资产进行了清查核实。
    4、评定估算
    根据对委估资产的清查核实情况,开展市场调研、询价工作。按适用的方**对委估资
产的进行评定估算。
    5、对评估结果进行分析验证
    评估人员将初步评估结果反馈给委托方,听取了委托方的意见后,按规定程序,由本
评估机构审核人员进行****审核****完成评估报告。


    十、评估结论

    经评估,南京医**股份有限****委托评估的雨**台区小行里尤家凹 1 号部分房地产于
评估基准日 2014 年 6 月 30 日的市场年租金评估值为人民** 1256.93 万元,大写人民**壹
仟贰佰伍拾陆万玖仟叁佰元整。
    此评估结果是在本报告中陈述的评估假设和限**条件下得出的,评估结果的适用受其
限**和约束。


    十一、特别事项说明

    1、委估资产的土地使用权证上的使用权人、房屋所有权证上的所有权人均为南京压缩
机股份有限****,根据委托方提供的资料,南京医**股份有限****与南京压缩机股份有限
****签订了位于小行尤家凹 1 号厂区的房屋及土地的租赁合同,租期为 20 年,租赁合同的
期限为 2008 年 5 月 18 日至 2028 年 5 月 17 日。根据租赁合同,南京压缩机股份有限****
同意南京医**股份有限****将租赁范围内的建筑物、附属物、配套设施和土地全部或部分
转租给南京医**股份有限****投资的企业或其他关联企业或南京医**股份有限****引进的
入园企业。
    2、委估资产房屋所有权证上的建筑面积合计为 31593.91 平方米。本次评估对象房屋

                                          - 15 -
                       南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告

中部分房屋经过改造,改造后的房屋总建筑面积即本次评估建筑面积为 38320.05 平方米
(未改造的以证载面积为准,已改造的房屋建筑面积为委托方提供并经评估人员现场核
实),本次评估假设这些改造均为合**。
    3、本次评估的租金是委估资产在评估基准日的市场租金,其价格未考虑相关税费。


   十二、评估报告使用限**说明

    1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者及送交国有资产监督管理机构、相关监管
机构和部门使用,本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或
依据**律需公开的情形外,本评估****和委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或
披露于公开媒体。
    2、本报告评估结论使用有效期为一年(自评估基准日起至 2015 年 6 月 29 日止)。


    十三、评估报告提出日期

    本评估报告提出日期为 2014 年 8 月 5 日。


    十四、注册资产评估师签章、评估机构盖章和**定代表人签章




                                          - 16 -
南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告




                   - 17 -
                  南京医**股份有限****拟出租雨**台区小行里尤家凹1号部分房地产市场租金评估报告




                            评估报告附件


1、土地使用权证、房屋所有权证(复印件);
2、租赁合同(复印件);
3、评估明细表;
4、评估业务约定书;
5、委托方营业执照;
6、资产评估委托方承诺函(原件);
7、注册资产评估师承诺函(原件);
8、上海立信资产评估有限****江苏分****营业执照;
9、上海立信资产评估有限****江苏分****资产评估资格****;
10、签字注册评估师资格****。




                                     - 18 -

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